李一戈コラム｜一部の住宅企業はまだ規模の執念を捨てていない

李一戈

最近、一部の不動産従業員に質問しました。疫病後、社長は今年の業績目標を下方修正しましたか。ほとんどみんなの言葉：いいえ。

全体的に見ると、住宅企業の年間販売任務は、春節休暇前にほぼ確定し、下達された。当時、ほとんどの住宅企業は新型コロナウイルスの流行がそれほど深刻になることを予想できなかったが、やはり市場の一般的な運行傾向に基づいて2020年計画を判断し、制定した。しかし、疫病でこんなに長く家に閉じ込められていたのに、どうして元の計画を変えなかったのだろうか。

不動産業者の今年の不動産市場に対する見方はほぼ同じで、それは、各業界の中で、疫病が不動産に与える影響は比較的小さく、回復が比較的速いということだ。これは3月以降、各地の販売所が徐々にオープンした後の成約状況を見ることができる。半日で完売するビルもある。

実は、3月にビル販売所をオープンしてからの第1波の成約は、抑圧後の集中放出だった。これらの消費者はもともと家を買う準備をしていたが、疫病に遅れただけだと理解できる。2ヶ月以上の需要は1ヶ月で放出され、2月と比べて比較可能性はありません。一部のビルの買い占めもケースバイケースで、いくら悪い相場でも「株」の上昇が止まっているのに、まして地域表現の分化もある。

3月はまだ多くの上場住宅企業の年報が発表された時だ。市場の回復の影響を受けているのか、それとも業界の動向を見て楽観的な結論を出したのかは分からないが、上で述べたように、住宅企業のオーナーたちは一般的に任務を怠らないと言い張っているほか、急進的と言える中短期業績目標を掲げている住宅企業もある。

私はこれらの企業の名前を言わない。とにかく規模に走り、順位に走るのが特徴だ。彼らの目標が「急進的」なのは、主流の住宅企業の大部分が規模論のやり方を放棄しており、プラス成長または数%の成長を維持できればよく、一部の住宅企業はそのアレイに見合った成長率を維持したいと考えているからだ。

ターゲットの急進的な住宅企業は、所在するアレイの平均成長率をはるかに上回ることを選択している。現在の情勢の下でこの自信があるのは、自分の企業の配置、キャッシュフロー、人材などの要素に基づいているほか、コロナウイルスがカーブを越えて追い越す機会を提供しているという判断もある。

前述したように、新型コロナウイルスは医療業界以外のほとんどの業界に異なる程度の影響を与えているが、不動産が受ける影響は小さいかもしれない。疫病は成約を遅らせただけで、住宅需要、特に剛性需要は消滅していない。そのため、疫病が住宅企業の下落の原動力を強め、他の企業の進取の機会になっているかどうかは証明しなければならない。

実際、2018年下半期のビル市場の調整に入ってから、一部の住宅企業、特に中小住宅企業のキャッシュフローが困難に遭遇した。これらの困難な企業の株式の一部またはその傘下プロジェクトは、大手住宅企業の買収合併対象である。例えば、4月7日夜、中国奥園は11億6000万元で京漢株式29.99%を買収すると発表した。買収が完了すると、奥園は京漢株式の筆頭株主になる。

表面的には、これは疫病の影響下で初めての有名な住宅企業の買収合併案だが、公開資料を調べると、京漢株式はとっくに下り坂を歩んでおり、2016-2019年の業績は連続して下落し、昨年第3四半期の帰母純利益は4000万元以上の損失を出した。この買収合併案を疫病の影響の結果にすることは明らかにできない。

2018年6月以前の10年以上、不動産企業はよく生きてきた。これにより、自分で意思決定するのがどんなに大変なことかと錯覚している住宅企業もあるが、実際には業界や市場がそれらを掲げて前進している可能性が高く、発展速度は企業の存在する内在的な欠陥を覆い隠している。市場が本格的に下落に転じると、それらのすべての短板が露出した。

昔はコントロールが来るたびに世論は「大シャッフルが来た」と言うのが好きだったが、なぜこのコントロールだけがシャッフルなのだろうか。主な原因は、厳しい購入制限貸付制限の影響で、不動産の投機需要がようやく押し出されたことかもしれない。外在的な挙動力はもはやなく、内功は実力に依存しなければならず、一部の住宅企業は敗れてしまう。

専門家たちの共通認識は、我が国の住宅企業の数はまだ多すぎて、いくつか淘汰する必要があって、市場シェアが良質な企業の手に集中するのは悪いことではありません。M&Aは主流の住宅企業の集中度を高める重要な道であり、私たちはその成功を喜んで見なければならない。

私は何度も言いましたが、我が国の不動産市場にはまだ比較的に長い発展時期があります。住宅剛性需要と改善性需要だけでもかなり巨大で、主流の住宅企業の安定した成長を支えるのに十分ですから。ただ、主流の住宅企業の成長は、ある程度経営不振の企業が市場から撤退し、シェアを譲ることを対価としている。

しかし、業界全体の発展が遅れても、住宅企業が超常的な成長率を追求するのは別のことだ。規模は往々にしてレバレッジを意味し、超常的な規模増速は超常的なレバレッジを意味する。買収合併の機会が来て、レバーを使うのは正常だ。しかし、財務を引き締め、レバーをこじ開け、土地を大挙して買収合併の標的を探しているのは心配だ。

高レバーは高回転を指標としなければならない。剛性需要と改善性需要は消えないが、ブラックスワンがいつでも突然飛び出す市場では、この遅延が2ヶ月なのか6ヶ月なのか予測できない。遅延時間が長くなるほど、レバーに伝達される圧力が大きくなります。利益を犠牲にするのは些細なことで、もし収穫の代価が企業が1年2年調整しなければならないならば、もたらした損失はあなたの5年間の努力を相殺することができて、重大な決定ミスはアウトになる可能性があります。

だから、私個人の提案はやはり安全です。キャッシュフローは絶対的な安全を確保し、製品には競争力があり、ブランドには内包があり、サービスには明らかな瑕疵がないことは、次の段階の住宅企業が守るべき原則である。その上で品質のある成長を求める。それともその言葉で、社長を除いて、今どの住宅企業の規模が1位でどの住宅企業が11位なのかに関心を持っている人は何人いますか。

もう一言、千億級以上の住宅企業は、不動産開発の本業以外に、新たな競争力のあるコースを見つける余裕があれば、奨励に値する。